Что включает в себя оценка зданий и сооружений?

Оценка зданий процесс довольно трудоемкий и кропотливый, требующий тщательной подготовки. Начиная от осмотра и обследования конструкций, заканчивая анализом полученной информации и представления наиболее эффективного и экономически целесообразного использования здания.

Примером может служить довольно распространенная ситуация оценки старого и обветшавшего здания, при оценке которого можно сделать вывод, что намного выгоднее будет снести, чем проводить реконструкцию и на его месте построить бизнес-центр с множеством магазинов и офисов. Причем для реализации такого мероприятия необходима не только оценка здания, но и составление бизнес-плана на эксплуатацию вновь построенного строения.

В каких случаях необходима оценка зданий и сооружений?

• операции купли-продажи или сдачи в аренду;
• акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей;
• привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
• кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
• страхование объектов недвижимости;
• кредитование под залог объектов недвижимости;
• внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
• разработка и оценка эффективности инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
• ликвидация объектов недвижимости;
• исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров (в том числе и бракоразводные процессы);
• расчет суммы налогов на недвижимость;
• другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Какие методы оценки зданий и сооружений используются?

Сооружения и здания оцениваются по-разному. Обычно здания могут оцениваться как самостоятельные объекты, так и в составе имущественных комплексов. В то время как сооружения чаще всего оцениваются только в составе имущественных комплексов и сами по себе редко представляют особую ценность.

При оценке зданий могут использоваться три методологических подхода: доходный, затратный и сравнительный.

При оценке сооружений чаще всего используют лишь затратный подход, который принимает во внимание полную стоимость воспроизводства или замещения, а также оценку оставшегося полезного срока жизни сооружения. Данный подход дает довольно точные данные для определения стоимости сооружения.

Из всей совокупности факторов, влияющих на процедуру - оценки зданий и сооружений, можно выделить основные, определяющие, в конечном счете, структуру стоимости объекта: местоположение, его техническое состояние, архитектурно-конструкторские решения, наличие и состояние внутренних инженерных коммуникаций и инфраструктуры, экологические факторы. Именно эти факторы необходимо анализировать в первую очередь и определять их влияние на стоимость объекта.